A lakásvásárlás előtt állóknak most az ingatlankínálatot ugyanúgy figyelniük kell, mint az 5 százalékos THM-mel felvehető lakáshitelekről szóló híreket. Utóbbi egyelőre alighanem csak a fiataloknak lesz elérhető kisebb lakásokra, de ők több millió forintot spórolhatnak egy ilyen hitellel. Megnéztük, mennyiért kapnak ilyen lakást és hozzá hitelt Budapesten valamint a vidéki városokban.
Már a kormány 21 pontos gazdasági akciótervébe is bekerült a bankok önkéntes, 5 százalékos THM-plafonja a lakáshitelekre, ami alapján feltételezhető, hogy előbb-utóbb dűlőre jut erről a Nemzetgazdasági Minisztérium, és decembertől vagy még inkább januártól lesznek ilyen jelzálogkölcsönök is. Az azonban már biztosra vehető, hogy egyelőre nem lesznek általánosan elérhetőek a jelenleginél jóval olcsóbb, 5 százalékos teljes hiteldíj mutatóval (THM) igénybe vehető jelzálogkölcsönök a piaci konstrukciók között.
A bankok hitelárazását meghatározó referenciakamatok jelenlegi szintje miatt ilyen olcsón csak veszteséggel tudnának hosszú futamidejű kölcsönt adni, hiszen például a BIRS referenciamutató a különböző futamidőkre már újra 7 százalék közelébe vagy már fölé is emelkedett, és egyáltalában nem várható, hogy jövő év elejére 5 százalék alá essen.
Egyelőre csak feltételekkel lesz érhető az olcsó kölcsön
Ilyen referenciakamatok mellett a bankok csak úgy tudnak eleget tenni a kormány elvárásainak, hogy egyelőre csak egy szűkebb kör számára nyitják meg az 5 százalék alatti THM lehetőségét. Várhatóan az első lakásukat vásárló fiatalok kaphatnak majd ilyen kölcsönt maximum 50 négyzetméteres ingatlanhoz, amelynek energetikai besorolása legalább BB-s.
Megnéztük, számukra mennyivel lenne olcsóbb 5 százalékos lakáshitelből megvenni egy korszerű vagy új építésű lakást a fővárosban, egy megyeszékhelyen és egy kisebb városban.
A fővárosban a vevők beleütköznének az egymilliós négyzetméterár korlátjába
Budapesten egy korszerű, teljesen felújított vagy új építésű ingatlant biztosan nem lehet találni 1 millió forintos négyzetméterár alatt, sőt akár másfél millió forintos árakkal is találkozhatunk, még akkor is, ha nem kifejezetten újépítésű lakást keresünk. Ha az olcsó lakáshitel feltétele lesz az egymillió forint alatti négyzetméterár, akkor a budapesti kínálat szinte teljesen kieshet, de mivel még kialakulóban vannak a feltételek, számoltunk ilyen ingatlanokra is.
A legalább BB besorolású ingatlanoknál alacsony a rezsiköltség, érdemes azonban megnézni például a közös költség összegét, amit általában tartalmaznak a hirdetések. Van ugyanis, ahol mindössze 12 ezer forintot kell fizetni havonta, máshol viszont ennek a dupláját egy hasonló méretű és felosztású lakásban.
Nézzünk meg egy példát. Egy 38 négyzetméteres, BB energetikai besorolású használt lakást 46,9 millió forintért kínálnak a 12. kerületben, a négyzetméterár 1,23 millió forint. Ahhoz, hogy ezt a lakást hitelből meg tudjuk vásárolni, legalább 20 százalék önerőt kell felmutatni, ami lehet saját megtakarítás, de valamilyen állami támogatás is. Az elvárt minimum önerő így 9,38 millió forint, a fennmaradó 37,52 millió forintot lehet lakáshitelből finanszírozni. 20 éves futamidővel és 5 százalékos THM-mel számolva a havi törlesztőrészlet 247 615 forintra jön ki, a teljes visszafizetendő összeg 59 427 694 forintra. A jelenleg elérhető legolcsóbb lakáshitellel a havi törlesztőrészlet legalább 30 ezer forinttal lenne magasabb, 274 ezer forint. A teljes visszafizetendő összeg csaknem 66 millió forintra jön ki, vagyis a tervezett olcsóbb lakáshitelekkel 20 év alatt 6,5 millió forinttal lenne kevesebb a hitelköltség.
Az első lakást vásárló fiatalok közül sokaknak elég lehet a 10 százalék önerő, de az a hitelező banktól függ, hogy a konkrét ingatlan és az igénylők jövedelme alapján ezt megengedi-e. Egyelőre az sem ismert, hogy az 5 százalékos THM feltételeinél a korhatár mennyire igazodik majd a 10 százalékos önerőt lehetővé tevőhöz, így a példáinkban a biztonság kedvéért 20 százalékos önerővel számoltunk.
Az új építésű lakások ára ennél jelentősen magasabb Budapesten. A 9. kerületben 57 millió forintért lehet találni 36 négyzetméteres ingatlant, a négyzetméterár így 1,6 millió forinthoz közelít. De a budai oldal felkapottabb projektjeit nézzük meg, akár 80-90 millió forint is felett is belefuthatunk ugyanekkora garzonlakásokba, 2,7 millió forint körüli négyzetméterárral. A hirdetések zöme 60-65 millió forintos árazás közé esik, így 62,5 millió forintos ingatlannal számoltunk. Ennél a vételárnál legalább 12,5 millió forint önerőre van szükség, a felvehető lakáshitel összege kereken 50 millió forint lehet. Ekkora összeget jelenleg 20 évre kifejezetten magas, 365 926 forintos törlesztőrészlettel lehet felvenni, a THM 6,45 százalék. Ha 5 százalékos THM-mel számolunk, akkor a havi törlesztőrészlet 330 ezer forint körül alakul.
Vidéken jóval olcsóbban vehetünk korszerű lakást
Ha megnézünk egy vidéki nagyvárost, valamivel alacsonyabb árakkal találkozhatunk, de ha új építésű vagy két-három éves lakások közül szeretnénk választani, akkor a négyzetméterár már itt is egymillió forint felett alakul. Szegeden egy 2021-es építésű, 35 négyzetméteres ingatlant 36,68 millió forintért lehet megvásárolni, de majdnem ugyanennyiért lehet megvenni egy teljeskörűen felújított, azonos méretű panellakást is.
Az idei vagy a jövő évre tervezett átadással kínált ingatlanok valamivel drágábbak. Egy 38 négyzetméteres, geotermikus fűtéssel, hőszivattyúval kínált ingatlant 47,5 millió forintért kínálnak, igaz ez csak 2025-ben lesz kulcsrakész állapotban. Így a négyzetméterár 1,25 millió forintra jön ki. Valamivel nagyobb, 40 négyzetméteres új építésű és A+-os új lakást pedig 48,3 millió forintért lehet megvenni az Ingatlannet.hu oldalán közzétett hirdetések szerint, így a négyzetméterár 1,15 millió forintra jön ki.
Ha 45 millió forintos vételárral számolunk, legalább 9 millió forint önerőre van szükség, és 36 millió forint kölcsönt kell felvennünk, ami hasonló a budapesti használt lakásokhoz. Ennek a kölcsönnek a törlesztőrészlete jelenleg 263 ezer forint körül alakul, ha a kedvezőbb hitelek közül választunk, de 5 százalékos THM-mel számolva a törlesztőrészlet mindössze 237 ezer forintra jönne ki, vagyis közel 30 ezer forint lenne a különbség.
Megnéztünk egy kisebb várost, Mosonmagyaróvár kínálatát. Az új építésű, kisméretű garzonlakások négyzetméterára 1 millió forint körül alakul, de ha egy lakásméretű erkélyt is szeretnénk az ingatlan mellé, akkor ennél borsosabb árat kell fizetni, így egy 41 négyzetméteres ingatlan ára közel 70 millió forint. Ez azonban egy kirívó eset, az újépítésű lakások ára általában nem sokkal megy 1 millió forint fölé, de akár alatta is maradhat. Ha egy konkrét példát megnézünk, akkor egy 39 négyzetméteres új lakást 36,12 millió forintért is meg lehet venni.
Ennek a lakásnak a megvételéhez legalább 7,2 millió forint önerőre van szükség, a felvehető lakáshitel összege közel 29 millió forint. Húsz éves futamidőre ezt minimum 212 ezer forintos havi törlesztőrészlettel tehetjük meg jelenleg, a teljes visszafizetendő összeg így közel 51 millió forint. A THM 6,46 százalék. Ha a tervezett 5 százalékos THM-met vesszük alapul, akkor ugyanez a lakás jelentősen olcsóbban megvásárolható, ha a hitel összköltségét nézzük. A havi törlesztőrészlet 191 ezer forint körül alakulna, a teljes visszafizetendő összeg pedig 46 millió forint lenne, ami 5 millió forintot jelentene a teljes futamidő alatt.
