A lakásárak, albérleti díjak és hitelkamatok egymással versenyezve emelkednek. Kiszámoltuk, mire elég, ha az albérlet helyett inkább megpróbálunk kölcsönből lakást venni magunknak.
Az Ingatlannet.hu adatbázisában megnéztük egy budapesti, újbudai (XI. kerületi), egy XV. kerületi és egy szegedi 50 négyzetméteres lakásbérleti díját. Újbudán az az átlagos albérlet 2022 elején 162 950 forintba került, a XV. kerületben 112 850 forintba, Szegeden pedig még 100 000 forintért volt elérhető.
Kiszámoltuk, hogy meg tudja-e tenni egy albérletben lakó, hogy albérletre költött pénzét hitel törlesztésére fordítva ugyanekkora lakást vásárol ugyanott.
Lehet-e lakáshitel törlesztőt fizetni albérlet helyett?
Ha egy 400 ezer forintot kereső, Budapesten, a XI. kerületben, 50 négyzetméteres albérletben lakó szeretne itt egy ugyanakkora saját panellakást, ahhoz a mai ingatlanáraknál 31 millió forint hitelt kellene felvennie. Feltéve, ha van legalább 30 százalék, 9 millió forint önrésznek valója. Amennyiben egyedül kellene felvennie a kölcsönt, akkor ezt még hosszú, 25 éves futamidővel sem teheti meg, mert átlépné a JTM mutatót, jövedelme felét, vagyis azt a maximális havi törlesztőrészletet, amit engedhetnek neki a bankok. A kamatemelések után ugyanis a legalacsonyabb törlesztő is 203 ezer forint felett van, miközben kalkulációink szerint 163 ezer forintot fizet az albérletért Újbudán havonta.
Ha a XV. kerületben venne egy ugyanakkora lakást, ahhoz csak 23 millió hitelt kellene hitelként felvennie 25 évre. Erre már több ajánlatot is kap a Bank360.hu hitelkalkulátorában. Ezek bármelyikét megengedheti magának a JTM alapján. Négy ajánlat törlesztőrészlete pedig kisebb, mint a XI. kerületi albérleté.
Ha a XV. kerületi panellakás törlesztőit egy XV. kerületi albérlet árából szeretné fedezni, az már nem menne. A legalacsonyabb havi törlesztő ugyanis 25 évre havi 152 ezer, míg az albérletre csak átlagosan 113 ezer forintot kell fizetni a kalkulációink szerint.
A nagy egyetemi városnak számító Szegeden 20 milliós hitelt kellene felvenni egy átlagos árú 50 négyzetméteres lakáshoz, amelynek a havi törlesztője 25 évre jelenleg minimum 127 578 forint. Ez belefér a 400 ezres nettó bérbe, de jóval magasabb, mint az ottani 100 ezres havi albérlet.
Az eredmény azt mutatja, hogy a 20-25 éves lakáshitelek törlesztőrészletei jelenleg már jóval magasabbak, mint egy ugyanakkora lakás, példánkban egy 50 négyzetméteres albérleti díja. Egy jól kereső, havi 400 ezer forintot a bankszámlájára utaló ügyfél azonban megteheti, hogy hitelből megveszi a példánkban szereplő 50 négyzetméteres lakást, de ehhez az albérlet díjánál nem csak jóval magasabb terheket kell vállalnia, hanem fel kell mutatnia 8-12 millió forintot, amiből a lakáshoz szükséges önerőt kifizeti.
Ha nincs ennyije, és a családja sem tudja támogatni, akkor segíthet neki a 10 milliós babaváró hitel, feltéve, hogy ezt a párjával együtt vállalni tudja. Amennyiben viszont először az önrészre kellene spórolnia, akkor ez a 400 ezer forintos fizetéséből havi 150 ezer forintot félretéve 5,5-6 év szorgalmas takarékoskodást jelent. Elérhetőbbé teszi számára a saját lakást, ha egy jobb környéken lévő albérlet helyett olcsóbb vagy/és kisebb ingatlant választ.
Fordítva is kiszámoltuk
A kalkulációnkat elvégeztük fordítva is. Mekkora hitelre van esélyünk, ha havonta száz egynéhány ezret tudunk lakhatásra költeni, és saját lakás a célunk.
A XI. kerületi 162 950 forintos albérleti díj a Bank360.hu lakáshitel kalkulátora szerint egy 24,5 millió forintos kölcsönre elég 25 éves futamidővel és 400 ezer forintos jövedelemmel. A költözni kívánó ügyfélnek lennie kell még 10,5 millió forint megtakarításának, amit rokoni segítség vagy örökség nélkül nem könnyű összehozni, ha emellett még az albérletet is fizetni kell. Ha azonban rendelkezésére áll a 10 millió körüli összeg, akkor egy 35 millió forintos lakás megvásárlására van esélye. Ebből Újbudán a csaknem 1,3 milliós átlagos négyzetméterárak mellett, 27 négyzetméteres lakóingatlan jönne ki. Ha azonban a XV. kerületbe költözik a potenciális hitelfelvevő, ahol a 640 ezer forintos négyzetméterár az átlag, és így csaknem 55 négyzetméterre elég a 35 milliós hitel.
Ha valakinek viszont XV. kerületi albérlete van, és csak 113 ezer forintos albérleti díjat fizetett, akkor 113 ezer forintnál csak kicsit alacsonyabb törlesztővel két ajánlatot találtunk, amellyel 16,5 milliós hitelt vehet fel. Ez önerővel együtt 23,5 milliós lakásra elegendő, ami a kerületben egy 36,7 négyzetméteres lakóingatlan megvásárlását teszi lehetővé. Tehát az lehet a reális terv, hogy ha azt az összeget engedhetjük meg magunknak havi lakásköltségként, amit eddig albérletre fizettünk, akkor vagy sokkal kisebb alapterületen fogunk élni, vagy egy olcsóbb környéken és/vagy az átlagnál rosszabb állapotú és felszereltségű lakást veszünk.
Ha valaki Szegeden lakik albérletben, akkor 50 négyzetméterért átlagosan 100 ezer forintot kell fizetnie. Ez egy 14,5 milliós, 25 éves futamidejű hitelre elég. Ha hozzá tudja adni a 30 százalékos önerőt, akkor 20,7 milliós lakásra lesz pénze. Ebből a helyi 531 ezer forintos átlagos négyzetméterárak esetén csak kevesebb mint 39 négyzetméteres lakásra futja.
A fenti számítások tehát azt mutatják, hogy a saját lakás vásárlásánál az első nagy probléma az önerő összegyűjtése lehet, amit nehezíthet, ha közben még albérletet is kell fizetni. A második probléma pedig az, hogy vagy a korábbi 50 négyzetméteres albérlethez képest egy jóval kisebb otthonban húzzuk meg magunkat, vagy keresünk egy olyan lakást, amely jóval olcsóbb kategória, mint a korábbi albérletünk, vagy azért mert a városközponttól távolabb van, vagy azért, mert kevésbé kedvelt a környék, vagy rosszabb adottságú a lakás.
Természetesen egy ilyen hosszú futamidejű kölcsönnél a 25 év alatt nagyon sok minden történhet velünk, ami pozitívan vagy negatívan befolyásolja a törlesztést, azonban aki most akar ebbe belevágni, annak ezzel a kiinduló helyzettel kell kalkulálnia.
Természetesen egy ilyen döntésnél azt is figyelembe kell venni, hogyha lakást veszünk és azt törlesztjük, akkor közben vagyonunk is képződik, míg ha az albérletnél maradunk, akkor 25 év múlva sem lesz ingatlantulajdonunk. Viszont nem is terhel bennünket a lakás állagmegóvásával, biztosításával, helyi adójával kapcsolatos rendszeres kiadás.
