Az év első hat hónapjában brutális mennyiségű pénz áramlott az új szuper-állampapírba: 882,7 milliárd forint, ami nagyjából annyi, mint amennyi lakáshitelt kihelyeztek a bankok ugyanezen idő alatt. A rendkívül kedvező hozamokkal bíró állampapír el is csábított jónéhány befektetőt a lakáspiactól. Ez különösen Budapesten volt érezhető, ahol a befektetési célú tranzakciók az összes ügylet 40 százalékát teszik ki.
A MÁP Plusz megjelenésével szinte azonnal 15-20 százalékkal esett vissza a tranzakciószám a fővárosban. A második negyedév végére a budapesti ügyletek száma az egy évvel korábbihoz képest több mint 40 százalékkal estek vissza.
Versenytárs nélkül a MÁP Plusz
De miért szaladtak a befektetők az állampapír-piacra, ha a hazai, s különösen a budapesti ingatlanpiac szárnyal? A magyarázat sokrétű. Egyrészt az állampapír a legbiztonságosabb befektetés, vagyis csak hozam kérdése, hogy mennyire versenyképes a piacon. Most, hogy a MÁP Plusz a piaci viszonyokhoz képest elképesztő hozamokat ad - évi 3,5-6 százalékot -, szinte lehetetlen hasonló paraméterekkel rendelkező befektetést találni.
Másrészt az ingatlanpiac az idén nagy valószínűséggel eléri csúcsát, vagyis innen már csak egyre kisebb hozamokat fog produkálni a szektor. Bár a lakásárak még egy ideig két számjegyű bővülést mutatnak a várakozások szerint, az áremelkedés üteme egyre kisebb lesz. Budapesten már harmadik negyedév óta tart ez a tendencia, az első negyedév adataihoz képest a harmadik negyedévben öt százalékponttal volt kisebb az áremelkedés mértéke.
Harmadrészt pedig az ingatlan minden körülmények között macerás ügy. Az állampapírt akár otthon a fotelből is meg lehet venni egy perc alatt, ehhez képest egy ingatlan megvásárlása és eladása is meglehetősen időigényes és költséges. Arról az időszakról nem is beszélve, amikor a miénk az adott ház vagy lakás. Ami a költségeket illeti: vásárláskor 4 százalék vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Ez egy 30 millió forint értékű lakás esetén 1,2 millió forint.
Ha úgy vásárolunk, hogy egy eladott lakás árát forgatjuk bele az új vásárlásba, az eladott lakás árával csökkenthetjük az illeték mértékét, tehát ha például eladtunk egy kisebbet 20 milllióért és vettünk egy másikat 30-ért, akkor illetéket csak 10 millió forint után kell fizetni, ami 400 ezer forint. Akkor lehet beszámítani az eladott lakást, ha azt a vásárlás előtt három éven belül adtuk el, vagy a vásárlást követő egy éven belül el fogjuk adni - utóbbi esetben ezt jelezni kell a NAV-nak. Költséget jelent az ügyvédi díj is, ez minden esetben a vevőt terheli. Az ügyvéd díja nagyon eltérő, függ az adásvétel bonyolultságától is, de nagyjából a vételár 0,5-1,5 százaléka körül alakul. Tehát 30 millió forint vételárnál 150-450 ezer forinttal lehet számolni.
Megéri-e még ingatlanba fektetni?
A válasz nem teljesen egyértelmű. Mindenképpen különbséget kell tenni a befektetések között abban, hogy ingatlant jó eséllyel nem, vagy nem kizárólag befektetési céllal vásárolunk. Ha vettünk öt éve egy csendes budai utcában egy háromszobás lakást, az ma akár a dupláját is érheti. Mivel már lassul az áremelkedés, az volna a logikus befektetői magatartás, hogy azonnal adjuk el a lakást, vagyis realizáljuk a hasznot.
Ám ha ebben a lakásban élünk, nem a racionális befektetői magatartás fog érvényesülni, vagyis nem adjuk el a lakásunkat és nem költözünk el. Akkor sem biztos, hogy az eladás mellett döntünk, ha nem arról a lakásról van szó, amelyikben élünk. Hiszen lehet, hogy valamelyik közeli hozzátartozónk lakik benne, akit nem fogunk kirakni vagy albérletbe kényszeríteni, de az is lehet, hogy néhány év múlva az önállósodó gyereknek szánjuk az ingatlant.
Érdemes ugyanakkor tisztán befektetői fejjel végiggondolni, mit is nyújt egy ingatlan és mit a szuperállampapír. Ehhez két attitűdöt vettünk alapul: ha tisztán befektetési céllal tekintünk a vásárlásra, illetve ha a lakásvásárlásunkat összekötnénk egy kis befektetéssel is.
Nem lakhatási céllal
Nézzük először a tisztán befektetési célú vásárlást. Rendelkezésünkre áll 30 millió forint. Ebből vagy állampapírt vásárolunk, vagy egy lakást, amelyet kiadunk. Az állampapír sávos hozamot biztosít, vagyis minél tovább marad a pénz a papírban, annál magasabb a hozam: öt éven át 3,5 százalékról 6-ra emelkedik a hozam, mindösszesen az öt év alatt költségeket is figyelembe véve így 27,35 százalék lesz a befektetésen elérhető nyereség.
Ez 30 millió forint esetében 38 205 000 forintot jelent öt év elteltével, tehát az üzleten kerekítve 8,2 milliót lehet keresni kockázatmentesen. A befektetés hozamát sem kamat- sem árfolyamnyereség-adó nem terheli. A hangsúly a kockázatmentességen van, nem igen találni még egy olyan befektetést, amely garantálja a jegybanki alapkamathoz fényévekre lévő hozamot.
Ehhez képest ha lakást veszünk, és kiadjuk, az alábbiakkal kell számolnunk: 30 millió forintért a budapesti átlagárakat nézve 40 négyzetméteres lakást tudunk venni (vagy 55 négyzetméteres panelt, de most előbbivel számolunk). Ezt a lakást szintén átlagáron számolva havonta lakásbiztosítás költsége nélkül 150 ezer forintért lehet most kiadni - nem számolunk a rövid távú lakáskiadással, vagyis az AirBnb-vel, mert ott sok változót kellene figyelembe venni, ami szétfeszítené jelen cikk keretei.
Nem éri meg kiadni
Ha ezzel az árral számolunk öt éven át, akkor öt év alatt összesen 9 millió forint bevételünk lesz. Ebből azonban adózni is kell, ez 15 százalék szja és 10 százalékos költséghányad mellett évente 243 ezer forint. Vagyis az albérletezésből öt év alatt 7,79 millió forint jövedelmünk keletkezik. Emellett számolni kell azzal is, hogy öt év alatt biztosan lesz valami, amit cserélni kell, ami elromlik. Ezt az összeget meglehetősen nehéz számszerűsíteni, hiszen sok minden függ a lakás eredeti állapotától. Ebből az összegből le kell vonni a lakás megszerzésének költségeit, ami illetékkel és ügyvédi díjjal számolva nagyjából 1,5 millió forint, vagyis a jövedelmünk összességében 6,29 millió forintra apadt.
Összességében tehát nem éri meg jobban a jelenlegi, egyébként a jegybank lakáspiaci elemzése szerint csúcsra ért ingatlanpiacon befektetési céllal lakást venni és kiadni, mert piaci árakon számolva jóval kisebb jövedelemre tehetünk így szert, mint amennyi a MÁP+ hozama. Arról nem is beszélve, hogy a lakáskiadás gyakran macerás. Vagy fizet a bérlő vagy nem, elképzelhető, hogy problémák adódnak a bérlővel, szerződést kell bontani vele, de az is előfordulhat, hogy maga távozik, és kereshetünk új lakót, és hónapokig üresen áll addig a lakás.
Azt is figyelembe kell venni, hogy itt most rögzített albérleti díjjal számoltunk, ám nem nagyon garantálja semmi, hogy ez így is marad. Természetesen ez jelenthet akár növekedést is, de benne van a pakliban, hogy a távozó bérlő után már csak olcsóbban tudjuk kiadni a lakást - főleg ha a bérlő lelakja, és az már egyszerűen nem néz ki annyira jól.
Nem szabad elfelejteni ugyanakkor azt sem, hogy öt év elteltével a bérleti díjból származó összeg mellett lesz egy lakásunk is, amelyet akár el is lehet adni. Vagyis ha úgy számolunk, hogy öt év alatt az állampapír hozama bár lekörözi a bérbeadásból származó jövedelmet, a végén lesz egy jóval értékesebb lakásunk, akkor mégis az ingatlan lehet a nyerő választás. Hiszen ha 30 millió forintért vett lakást el tudjuk adni például 40 millióért, akkor az ingatlanbizniszen a teljes haszon 16,3 millió forint lesz.
Ha legalább öt év eltelik a vásárlás és az eladás között, már nem kell adózni az ingataneladásból származó jövedelem után - példánkban ez a helyzet. A köztes időben sávosan kell kiszámolni az adót: az adó alapja az, amennyivel drágábban adtuk el a lakást a vételi árhoz képest (mínusz az elszámolható költségek), két év tartás után ennek már csak 90, három év után 60, majd 30 százaléka után kell adózni, ezt követően pedig egyáltalán nem. Mindez csak a nem üzletszerű ingatlaneladásra vonatkozik, vagyis ha életvitelszerűen adjuk-vesszük a lakásokat, más szabályok lesznek irányadóak.
A példánkban szereplő ügylet révén keletkezett 16,3 millió forint macera ide vagy oda, mégiscsak kenterbe veri az állampapírt.
De tényleg így lesz-e?
Erre nagyon nehéz válaszolni, hiszen nem tudjuk, mit fog csinálni a piac. Egyelőre mesés a helyzet, hiszen az MNB adatai szerint majd 20 százalékkal drágultak a budapesti lakások a harmadik negyedévben az egy évvel korábbi adathoz képest. Vagyis eme lendület mellett a most 30 milliós lakás öt év múlva bőven a dupláját is érheti. De éri-e? Ez már korántsem biztos. Valószínűleg kizárható, hogy stabilan ennyivel fognak emelkedni a lakásárak, a piac általában nem így működik.
A trendek szerint eddig stabilan és dinamikusan drágultak az ingatlanok, ám Budapesten már harmadik negyedév óta tart a volumen csökkenése. Három negyedév alatt hozzávetőleg 5 százalékponttal csökkent a növekedés üteme. Ez - matematikailag - azt jelenti, hogy hasonló trendet követve három éven belül stagnálás következhet az ingatlanpiacon. Ez pedig nemcsak azt jelenti, hogy dupla ár helyett “csak” 150 százalékos haszonnal lehet eladni a lakást, hiszen ezt a trendet vélhetőleg le fogják követni az albérletárak is. Vagyis a befektetés minden pontján folyamatosan kisebb hozamokra lehet számítani.
Az ingatlan ellen szól minden
A kérdés itt nem az, hogy technikailag megéri-e ezekkel a paraméterekkel belevágni az ingatlanbizniszbe, és az vajon mennyivel hoz többet a konyhára, mint az állampapír. A kérdés az, hogy megéri-e beszállni egy olyan befektetésbe, amelyik éppen most fordul lefelé szálló ágba? És a válasz az, hogy nem nagyon.
Annál is inkább, mert azért van néhány jelentős különbség az ingatlan és az állampapír között. A már említett macera az ügylet minden elemére igaz, vagyis a beszerzés, az eladás és a tartás időszaka is extra erőfeszítést és költséget jelent. Ez már önmagában azt jelenti, hogy jóval nagyobb megtérülést várunk el a bonyolultabb ügylettől.
Emellett azonban számít az is, hogy az állampapír jóval gyorsabban értékesíthető, mint az ingatlan. Ha hirtelen el kell adni előbbi esetben jóval kisebb veszteséggel lehet megszabadulni a papírtól - kamatfordulónál veszteség nélkül, más esetben 0,25 százalékos veszteséggel ki lehet szállni -, az ingatlannál viszont a sietség jelentős árengedményre kényszeríti az eladót, ráadásul az ingatlanügynök is elkéri az eladási ár néhány százalékát.
Az is jelentős különbség, hogy - éppen a macera miatt - ingatlant hosszú távra vásárolunk. Vagyis nem öt, hanem inkább tíz vagy húsz évre. És a befektetési döntésnél is nagyjából úgy kell kalkulálni, hogy ennyi idő alatt szépen fialjon a befektetés. Márpedig ha most, a csúcson száll be a befektető az ingatlanpiacra, akkor eléggé kérdéses, pontosabban nehezen megbecsülhető, hogy hol lesz a leszálló ág alja. Ha az áremelkedés üteme gyorsan esik, majd stagnálás következik, az nem túl jó hír a befektetőknek, hiszen a most még biztos árnövekedés a stagnálás időszakában folyamatosan veszít értékéből.
Nemcsak a racionális érvek számítanak
Fontos ugyanakkor az is, hogy ingatlant nem csak befektetési céllal veszünk - Budapesten kívül a befektetési célú vásárlás csak 25 százalékot tesz ki. Ebben az esetben pedig a hideg fejjel rögzített befektetési szempontok másodlagosak. Hiába szaladt fel ugyanis az ingatlanunk értéke néhány év alatt, attól még nem fogjuk eladni, nem fogunk költözni. Vagyis nem realizáljuk az értéknövekedést.
De ez nem jelenti azt, hogy ne gondolkodhatnánk el némi plusz befektetésen. Tételezzük fel, hogy 30 millió forintból szeretnénk lakást vásárolni a gyereknek - a nagyszülőktől örökölt miskolci lakás árából és némi megtakarításból meg tudnánk venni az induláshoz tökéletes 40 négyzetmétert. De mi lenne, ha megpróbálnánk megragadni a lehetőségeket, és a rendelkezésre álló pénz egy részét inkább állampapírba fektetnénk?
A 30 milliós vételár felét így lakáshitelből fizetnénk, a megtakarított 15 millió forintot pedig állampapírba tesszük. Mivel az állampapír hozama magasabb, mint a lakáshitel kamata, garantáltan jobban járunk - ez a fajta befektetés az arbitrázs. De minden paraméter mellett igaz ez?
Hitelből állampapírt
A MÁP+ ötéves lejáratú, tehát az arbitrázs akkor lesz bombabiztos, ha a hitel futamideje is öt év, emellett ötéves a hitel kamatperiódusa - különben a változó kamattal külön kockázatot futunk. Így az átlagos 4,95 százalékos állampapírhozam szembeállítható a hitel THM-ével. Ez azt jelenti, hogy az állampapírral öt év alatt 15 millió forintból hozzávetőleg 19 millió forintot tudunk csinálni, azaz a hozam 4 millió forint. Ötéves hitelre összesen 16,33 millió forintot kell költeni 3,45 százalék THM mellett, azaz a nettó hozam 2,77 millió forint lesz.
Ez nem annyira rossz befektetés. Igen ám, de ez havi 270 ezer forintot meghaladó törlesztőrészletet jelent, amit egyrészt nem biztos, hogy könnyű kigazdálkodni, másrészt nem is biztos, hogy hitelképesek vagyunk ilyen paraméterek mellett.
Nézzük meg, mi a helyzet, ha ugyanezt a hitelt tíz évre vesszük fel. Ebben az esetben ugye a hitelt vagy tíz évre fixáljuk, ami feljebb viszi a kamatát, vagy maradunk az ötévesnél, ám ez azt jelenti, hogy félidőben korrigálja a piaci viszonyokhoz a kamatot a bank, ami akár magasabb terhet is jelenthet. Az egyszerűség kedvéért az ötéves kamatperiódus szerint számoltunk. Ebben az esetben a törlesztő már csak 147 ezer forint, a THM 3,43 százalék, a teljes visszafizetendő összeg azonban 17,69 millió forintra nő, a nettó hozam pedig 1,4 millió forint. 15 éves, azaz még hosszabb futamidő mellett a törlesztő 105 ezer forint lesz, a THM 3,42 százalék, a teljes visszafizetendő összeg azonban 19 millió, pont annyi, mint amennyi az állampapírunk hozama volt.
Visszaforgatva és gyerekkel aranybánya
Hozzá kell tenni, hogy öt év után az állampapírba fektetett pénzt újra be lehet fektetni, vagyis ha 15 évvel számolunk, és a teljes megtakarítást újra és újra befektetjük, akkor a kamatos kamat elve alapján 15 év alatt megduplázhatjuk a pénzünket - miközben 19 millió forintot kell visszafizetnünk a hitel jogcímén, akár 30 milliót is bezsebelhetünk az újrabefektetések révén, azaz a vége 11 millió forint haszon 15 év alatt.
Nagyon fontos, hogy csak abban az esetben igaz, ha a szuperpapír megmarad, és újra és újra be lehet fektetni ilyen remek hozamok mellett. Erre nem lehet mérget venni. Ha konzervatívan számolunk, az lehet a cél, hogy a hozam ne haladja meg a hitel kamatát. Mert ha a trend megfordul - a fix hitelkamat mellett folyamatosan csökken az állampapír hozama - akkor lassan olvadozni kezd a hozamunk.
A legjobban akkor jövünk ki a szuperállampapírral, ha a babaváró hitelt is behozzuk a képbe. A babaváró hitel szabadon felhasználható, így akár állampapírt is vásárolhatunk belőle. 10 millió forint értékű befektetés után 2,735 millió forint hozamot markolhatunk fel. Csak egy gyereket kell vállalni ahhoz, hogy a babaváró hitel kamatát elengedje az állam, vagyis ténylegesen szert tegyünk a busás hozamra. Még egy gyerek, és a hozamunk az egekbe szökik, hiszen a fennálló tartozás 30 százalékát elengedi az állam - ha feltételezzük, hogy a babák nagyon gyorsan jönnek, és a hiteltörlesztést azonnal fel lehet függeszteni, akkor ez 5,735 millió forint hozamot jelent. Három gyerek után az egész tartozást elengedi az állam, tehát mindösszesen 10,735 millió forintunk lesz a semmiből - meg persze három gyerekünk.
Összegezve
Komoly dilemmát jelenthet a befektető magánszemélyeknek, hogy ingatlanba vagy szuperállampapírba tegyék a pénzüket. Eddig az ingatlan mindent vitt, a szárnyaló árak biztos hozamot garantáltak, ám nagyjából egyidőben azzal, hogy a szektor elérte a csúcsot, megjelent az új állampapírkonstrukció, elképesztő hozamajánlattal. Lehet még természetesen sokat nyerni az ingatlanokon, ám a döntés már nem teljesen egyértelmű.
Elvileg az is szóba jöhet, hogy az állampapírra jelzáloghitelből teremtsük elő a forrást. A hitelkamatok is az ötéves hozam alatt vannak, vagyis csak az a kérdés, tudjuk-e vállalni a havi törlesztő fizetését. Már csak az a kérdés, meddig tart ki ez a lendület.
